第五百七十六章 涨见识
啪嗒1声,那是曼蔓放膝盖上的线装书掉地上发出来的声音。楚城幕和曼城恩听见这声动静,都不约而同的转头看向了她,只见小老外因为吃惊,嘴巴都张大了。
看见两个男人都看向了自己,小老外干笑了1声,道:“楚学弟,爸,你们继续!”
曼城恩此刻同样被楚城幕的话吸引走了注意力,也没心思责怪女儿的失态,全然忘了自己刚才已经打算端茶送客,皱着眉头,伸手抚摸着木制躺椅油光水滑的扶手,思索道:“你的意思是,政府负责安置,然后再拆迁?”
楚城幕有些失望的看了曼城恩1眼,说好的语不惊人死不休呢?老子都说让你建座新城了,你反应居然这么平淡?难道不应该像古装电视剧里演的那样,先是面露震惊,然后长身而起,接着1揖到地,感激涕0道:“先生大才,先生教我”么?
不死心的再次打量了1下曼城恩,发现对方的屁股似乎半点没有离开座椅的意思,楚城幕这才认命的叹了口气道:
“嗯,建新城这个概念大了点儿,但大体就是那么个意思。把北1环旧城改造涉及到的所有区,所有房子,所有用户,集中修建,集中安置。这样的好处很明显,刚才我说到的那些旧城改造会涉及到的困难,基本上都会被这个项目分摊走大部分压力。”
“刚才曼伯伯说的,窝棚区居民几次抵触,闹出了群体事件,甚至还差点把官司打到了京都,说白了,不还是政府没拿出1个妥善的安置手段么?单单拆迁了老百姓的房子,然后让开发商补贴1笔钱,让他们自生自灭,换做是谁,心里也会不安,尤其这个铁路新村住的人还是吃惯了大锅饭的,他们习惯于依赖政府。”
“而先建城的好处显而易见,只要老百姓看见了实实在在的楼房在那里矗立着,谁还会抵触?了不起也就有几个坐地起价的钉子户,只要不引起群体事件就好处理。就照片上那生活环境,我估摸着那个地方的下水道功能怕是早就失效了,换谁愿意在那种地方长久待着?”
曼城恩闻言,眉头却蹙得更紧了。楚城幕说的这些东西,说的这些好处,都是1目了然的,往届的政府也不是没有考虑过这种可能性,最后得出的结论却是,难度太高,说到底,最核心的问题还是没有解决。
“建新城?小楚,你知道你的这个提议需要多少钱来撬动这么大的盘子么?我告诉你,不会低于1百个亿,以云城的市财政,根本就撑不起来。钱的问题解决不了,这个提议就纯属空中楼阁,镜花水月。”
楚城幕闻言笑了笑,接下来他要说的,才是今天的干货。
重生到现在两年了,打交道的政府官员也不在少数了,虽然大部分都是公检法系统的,唯11个私下接触过,算是主政1方的,也就秦剑锋了。
无疑,这个时代的官员,除了罗培东那种暴脾气,敢于以牙还牙以眼还眼,南边的人跑来渝州搞出个踩踏事件,他反手就派人南下,杀的杀,抓的抓。而其他人,对于楚城幕来说,大抵是感到失望的。都是在自己的1亩3分地上斤斤计较,却没有几人敢拍着胸脯说,自己是在为老百姓谋福祉。
曼城恩今晚说的话,楚城幕不敢说就完全是真的,但是,楚城幕却愿意去相信,毕竟,时间是检验1切的真理。哪怕明明在半个小时以前,这个云城的父母官才刚刚算计了自己1把。
楚城幕曾经算是1个特别有家国情怀的人,身为80后,1路见证了国家由积弱走向富强,从受尽委屈到与老美针锋相对,只是年纪大了以后,见得东西多了,也就不再那么天真的了。但是重生1次,老天爷给了他再来1次的机会,让他觉得,自己总得为这个机会,回报1点什么。
“曼伯伯,我既然敢做这个提议,就有办法解决钱的问题。”楚城幕坐回到小板凳上,端起茶杯想再喝了1口,却发现手里这杯半茶半水,不知啥时候被他几口给抽干了。
曼城恩低头看了1眼楚城幕的茶杯,再看了看他茶杯里满满的半杯茶叶,轻咳了1声,带着些许笑意,道:“曼蔓,去帮小楚添点水。”
说完这话,曼城恩总算挪了挪屁股,坐立起来,手肘撑着膝盖,第1次露出几分专注的表情,冲楚城幕说道:“愿闻其详。”
楚城幕把手里的茶杯递给了伸手过来的小老外,小老外着急回来继续听楚城幕接下来说的话,扭着1对浑圆翘挺的臀儿,穿着拖鞋,哒哒哒跑得飞快。
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当着别人老子的面,楚城幕对眼前诱人的景色视若无睹,深吸了1口气,道:
“这个问题说来不难,核心就两点,1是政府需要承担起更大的责任,以政府为主体,在政府的融资平台上进行融资。2来就是,加快优质地块的开发和出让。这两点相辅相成,缺1不可。”
“让政府承担更大的责任?”曼城恩闻言再次皱了皱眉,楚城幕的第1点就敲到了他的命门上。
楚城幕说完这话,也静静的等着曼城恩的反应,如果曼城恩表现出有丝毫退缩的意思,那他接下来的话,就没必要再说了。好在曼城恩只是重复了1遍楚城幕的话,就再次抬眼看了看楚城幕,说道:“详细说说!”
伸手接过曼蔓递过来的茶杯,楚城幕道了声谢谢,这才继续说道:
“旧城改造计划,彻底改变以往的开发模式。以往是以开发商为主体,政府只负责把地块出售出去,其后的相关所有操作都1手交给了开发商。这样的做法,政府是省事儿了,可在整个改造计划中,并不能占据主导地位。可如若不能占据主导地位,那自然也无法以整个项目为基石,通过融资平台进行融资。”
楚城幕这话说得有点拗口,其实简单的说起来,就是1百亿的盘子,必须以整体收益的形式进行抵押,才能融到这么大的金额。
如果还按照以往的模式,把地块分散到各个开发商手里,那政府操作起来,难度无疑会大增,尤其是这次是先建城再拆迁,光是启动这个项目所需要的资金,云城市财政就无法承担。
曼城恩显然也被楚城幕的话给绕得有点掉沟里了,不知不觉间,悄然掏出了兜里的香烟,给自己点上了1颗。而坐在1旁摆出倾听模式的曼蔓,那茫然的眼睛里已经明显带上了蚊香的圆圈。
曼城恩眉头紧皱,思索了半晌,才摇了摇头,继续说道:“小楚,你接着说。”
身
楚城幕看曼城恩点起了香烟,也忍不住给自己点上了1颗,说道:
“这次的旧城改造,改为市政府主导,只有市政府才有这么强大的统筹和执行能力,统1规划,统1拆迁,统1建造还房安置项目,同时承担回迁安置房建设主体责任,监督保证建设进度和房屋质量。”
“这1点不仅仅是我刚才所说的融资问题,更涉及到了旧城改造计划所涉及道的住户,对这个项目的信任问题。说白了,就是让政府的公信力来对这个项目进行背书。”
曼城恩点了点头,心知这是楚城幕对自己的1个小考验,却也没有计较,只当是刚才自己设计他的1个小报复了,只是继续道:“这是应有之意,继续说说融资的事情。”
楚城幕内心嘿嘿1笑,曼市长这是还没转过弯来啊,身为重生者的优越感,不禁油然而生。
“这事儿说来并不复杂,政府以土地整体出让的收益作为担保,再通过各大融资平台进行融资,融到的资金用以启动新城项目,再用修建好的新城置换位于市中心的黄金地段,把黄金地段的土地重新纳入政府土地储备,将来再以出售黄金地段土地或是开发商业项目达成盈利,最后再把盈利的部分用于还贷。”
“新城区的选址肯定相对现在的老城区位置更为偏远,所以以老城区的地块价值,完全可以填补上这1部分融资,以达成回补拆迁和新城建设成本的目的。”
“最后,新城区因为老城大量人口的迁入,势必会带动周边的人气,人气起来以后,周边的配套设施也会跟着完善。当人气和配套设施都齐备以后,新城周边的地块又会紧跟着升值,虽然不见得有老城黄金地段的地块值钱,但这些地块将来也是不小的收益。”
曼城恩是属于高智商人群,这1点从他2十来岁就可以去西工大任教就可以看出。楚城幕的话虽然说得笼统,但他还是很快就理解了这其中的关窍。1句话说白了,就是用明天的钱来堵今天的口子,只要明天的收益足够丰厚,那么今天的口子就不怕堵不上。
1支香烟抽完,曼城恩又给自己续了1支,楚城幕虽然说得轻松,那是因为他见过后世这种模式,再加上他向来只管杀不管埋,只管出主意不管执行,所以把这些超前的东西说出来,他丝毫没有心理负担。
但对于身为当事人的曼城**说,这还是1个新鲜的东西,他要考量的东西无疑更多。最简单的1点,楚城幕说得信誓旦旦,老城区的黄金地块的商业价值能够冲抵前期贷款所造成的资金缺口,可如果抵不上呢?这可是房市刚刚预热就又冷却下来了的2005年。
等到第2支烟抽完,曼城恩才长长的出了口气道:“这可是得罪人的活儿,这么大的盘子,上百亿的资金贷款,我任期满了,屁股1拍就走了,后续接任我职务的人,怕是很长1段时间都要忙着还贷了。”
楚城幕闻言思考了1下,道:“这个项目的前期投入,如果能在您的任期内完成,只要把控好资金流向,平衡好新城建设和老城拆迁之间的资金链,我相信,对于后来的继任者来说,不会是1件太难的事情。”
毕竟两年以后,房市1旦热了起来,市政府回收的那些黄金地段,商业价值是翻着番的往上涨,到时候不仅可以弥补上贷款的窟窿,搞不好还能给市财政带来不少的盈余。
当然,这话楚城幕现在只能在肚子里说说。不过曼城恩的任期肯定不止短短两年,等到两年以后,曼城恩再回头看楚城幕此时给他出的主意,才会意识到自己到底欠了对方多大1个人情。
毕竟扩张了新城区,老城区的土地得以回收,不仅没让市财政承担多大的负担,反而会带来不小的收益。这么大的盘子,还能把事情干得这么漂亮,估计同时代,全国也找不出来几个市长能做到曼城恩这种程度。
曼城恩闻言,主动给楚城幕递了1支烟,摇了摇头,笑道:“我收回刚才对你的评价,小家伙你的胆子不仅不小,反而大得出奇。今天这1晚上,你可是让我涨了不少见识。”
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看见两个男人都看向了自己,小老外干笑了1声,道:“楚学弟,爸,你们继续!”
曼城恩此刻同样被楚城幕的话吸引走了注意力,也没心思责怪女儿的失态,全然忘了自己刚才已经打算端茶送客,皱着眉头,伸手抚摸着木制躺椅油光水滑的扶手,思索道:“你的意思是,政府负责安置,然后再拆迁?”
楚城幕有些失望的看了曼城恩1眼,说好的语不惊人死不休呢?老子都说让你建座新城了,你反应居然这么平淡?难道不应该像古装电视剧里演的那样,先是面露震惊,然后长身而起,接着1揖到地,感激涕0道:“先生大才,先生教我”么?
不死心的再次打量了1下曼城恩,发现对方的屁股似乎半点没有离开座椅的意思,楚城幕这才认命的叹了口气道:
“嗯,建新城这个概念大了点儿,但大体就是那么个意思。把北1环旧城改造涉及到的所有区,所有房子,所有用户,集中修建,集中安置。这样的好处很明显,刚才我说到的那些旧城改造会涉及到的困难,基本上都会被这个项目分摊走大部分压力。”
“刚才曼伯伯说的,窝棚区居民几次抵触,闹出了群体事件,甚至还差点把官司打到了京都,说白了,不还是政府没拿出1个妥善的安置手段么?单单拆迁了老百姓的房子,然后让开发商补贴1笔钱,让他们自生自灭,换做是谁,心里也会不安,尤其这个铁路新村住的人还是吃惯了大锅饭的,他们习惯于依赖政府。”
“而先建城的好处显而易见,只要老百姓看见了实实在在的楼房在那里矗立着,谁还会抵触?了不起也就有几个坐地起价的钉子户,只要不引起群体事件就好处理。就照片上那生活环境,我估摸着那个地方的下水道功能怕是早就失效了,换谁愿意在那种地方长久待着?”
曼城恩闻言,眉头却蹙得更紧了。楚城幕说的这些东西,说的这些好处,都是1目了然的,往届的政府也不是没有考虑过这种可能性,最后得出的结论却是,难度太高,说到底,最核心的问题还是没有解决。
“建新城?小楚,你知道你的这个提议需要多少钱来撬动这么大的盘子么?我告诉你,不会低于1百个亿,以云城的市财政,根本就撑不起来。钱的问题解决不了,这个提议就纯属空中楼阁,镜花水月。”
楚城幕闻言笑了笑,接下来他要说的,才是今天的干货。
重生到现在两年了,打交道的政府官员也不在少数了,虽然大部分都是公检法系统的,唯11个私下接触过,算是主政1方的,也就秦剑锋了。
无疑,这个时代的官员,除了罗培东那种暴脾气,敢于以牙还牙以眼还眼,南边的人跑来渝州搞出个踩踏事件,他反手就派人南下,杀的杀,抓的抓。而其他人,对于楚城幕来说,大抵是感到失望的。都是在自己的1亩3分地上斤斤计较,却没有几人敢拍着胸脯说,自己是在为老百姓谋福祉。
曼城恩今晚说的话,楚城幕不敢说就完全是真的,但是,楚城幕却愿意去相信,毕竟,时间是检验1切的真理。哪怕明明在半个小时以前,这个云城的父母官才刚刚算计了自己1把。
楚城幕曾经算是1个特别有家国情怀的人,身为80后,1路见证了国家由积弱走向富强,从受尽委屈到与老美针锋相对,只是年纪大了以后,见得东西多了,也就不再那么天真的了。但是重生1次,老天爷给了他再来1次的机会,让他觉得,自己总得为这个机会,回报1点什么。
“曼伯伯,我既然敢做这个提议,就有办法解决钱的问题。”楚城幕坐回到小板凳上,端起茶杯想再喝了1口,却发现手里这杯半茶半水,不知啥时候被他几口给抽干了。
曼城恩低头看了1眼楚城幕的茶杯,再看了看他茶杯里满满的半杯茶叶,轻咳了1声,带着些许笑意,道:“曼蔓,去帮小楚添点水。”
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“这个问题说来不难,核心就两点,1是政府需要承担起更大的责任,以政府为主体,在政府的融资平台上进行融资。2来就是,加快优质地块的开发和出让。这两点相辅相成,缺1不可。”
“让政府承担更大的责任?”曼城恩闻言再次皱了皱眉,楚城幕的第1点就敲到了他的命门上。
楚城幕说完这话,也静静的等着曼城恩的反应,如果曼城恩表现出有丝毫退缩的意思,那他接下来的话,就没必要再说了。好在曼城恩只是重复了1遍楚城幕的话,就再次抬眼看了看楚城幕,说道:“详细说说!”
伸手接过曼蔓递过来的茶杯,楚城幕道了声谢谢,这才继续说道:
“旧城改造计划,彻底改变以往的开发模式。以往是以开发商为主体,政府只负责把地块出售出去,其后的相关所有操作都1手交给了开发商。这样的做法,政府是省事儿了,可在整个改造计划中,并不能占据主导地位。可如若不能占据主导地位,那自然也无法以整个项目为基石,通过融资平台进行融资。”
楚城幕这话说得有点拗口,其实简单的说起来,就是1百亿的盘子,必须以整体收益的形式进行抵押,才能融到这么大的金额。
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曼城恩眉头紧皱,思索了半晌,才摇了摇头,继续说道:“小楚,你接着说。”
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楚城幕看曼城恩点起了香烟,也忍不住给自己点上了1颗,说道:
“这次的旧城改造,改为市政府主导,只有市政府才有这么强大的统筹和执行能力,统1规划,统1拆迁,统1建造还房安置项目,同时承担回迁安置房建设主体责任,监督保证建设进度和房屋质量。”
“这1点不仅仅是我刚才所说的融资问题,更涉及到了旧城改造计划所涉及道的住户,对这个项目的信任问题。说白了,就是让政府的公信力来对这个项目进行背书。”
曼城恩点了点头,心知这是楚城幕对自己的1个小考验,却也没有计较,只当是刚才自己设计他的1个小报复了,只是继续道:“这是应有之意,继续说说融资的事情。”
楚城幕内心嘿嘿1笑,曼市长这是还没转过弯来啊,身为重生者的优越感,不禁油然而生。
“这事儿说来并不复杂,政府以土地整体出让的收益作为担保,再通过各大融资平台进行融资,融到的资金用以启动新城项目,再用修建好的新城置换位于市中心的黄金地段,把黄金地段的土地重新纳入政府土地储备,将来再以出售黄金地段土地或是开发商业项目达成盈利,最后再把盈利的部分用于还贷。”
“新城区的选址肯定相对现在的老城区位置更为偏远,所以以老城区的地块价值,完全可以填补上这1部分融资,以达成回补拆迁和新城建设成本的目的。”
“最后,新城区因为老城大量人口的迁入,势必会带动周边的人气,人气起来以后,周边的配套设施也会跟着完善。当人气和配套设施都齐备以后,新城周边的地块又会紧跟着升值,虽然不见得有老城黄金地段的地块值钱,但这些地块将来也是不小的收益。”
曼城恩是属于高智商人群,这1点从他2十来岁就可以去西工大任教就可以看出。楚城幕的话虽然说得笼统,但他还是很快就理解了这其中的关窍。1句话说白了,就是用明天的钱来堵今天的口子,只要明天的收益足够丰厚,那么今天的口子就不怕堵不上。
1支香烟抽完,曼城恩又给自己续了1支,楚城幕虽然说得轻松,那是因为他见过后世这种模式,再加上他向来只管杀不管埋,只管出主意不管执行,所以把这些超前的东西说出来,他丝毫没有心理负担。
但对于身为当事人的曼城**说,这还是1个新鲜的东西,他要考量的东西无疑更多。最简单的1点,楚城幕说得信誓旦旦,老城区的黄金地块的商业价值能够冲抵前期贷款所造成的资金缺口,可如果抵不上呢?这可是房市刚刚预热就又冷却下来了的2005年。
等到第2支烟抽完,曼城恩才长长的出了口气道:“这可是得罪人的活儿,这么大的盘子,上百亿的资金贷款,我任期满了,屁股1拍就走了,后续接任我职务的人,怕是很长1段时间都要忙着还贷了。”
楚城幕闻言思考了1下,道:“这个项目的前期投入,如果能在您的任期内完成,只要把控好资金流向,平衡好新城建设和老城拆迁之间的资金链,我相信,对于后来的继任者来说,不会是1件太难的事情。”
毕竟两年以后,房市1旦热了起来,市政府回收的那些黄金地段,商业价值是翻着番的往上涨,到时候不仅可以弥补上贷款的窟窿,搞不好还能给市财政带来不少的盈余。
当然,这话楚城幕现在只能在肚子里说说。不过曼城恩的任期肯定不止短短两年,等到两年以后,曼城恩再回头看楚城幕此时给他出的主意,才会意识到自己到底欠了对方多大1个人情。
毕竟扩张了新城区,老城区的土地得以回收,不仅没让市财政承担多大的负担,反而会带来不小的收益。这么大的盘子,还能把事情干得这么漂亮,估计同时代,全国也找不出来几个市长能做到曼城恩这种程度。
曼城恩闻言,主动给楚城幕递了1支烟,摇了摇头,笑道:“我收回刚才对你的评价,小家伙你的胆子不仅不小,反而大得出奇。今天这1晚上,你可是让我涨了不少见识。”
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